Como investir em imóveis sem possuir nenhuma propriedade? Hoje, quero discutir o tema dos Real Estate Investment Trusts (REITs). Um REIT permite investir em imóveis sem a necessidade de possuir uma propriedade.
Um REIT é um esquema de investimento coletivo, assim como os fundos mútuos. No entanto, um REIT investe principalmente em ativos imobiliários. Um esquema de investimento coletivo permite que diferentes investidores juntem fundos que são gerenciados central e profissionalmente.
Há muitos tipos de REITs, mas vou me concentrar nos REITs de Renda (I-REITs) porque é mais simples entender o conceito.
Como investir em imóveis sem possuir nenhuma propriedade:
Benefícios de investir em um I-REIT
Ao investir em um I-REIT, você estará ganhando renda de aluguel e outras receitas dos ativos mantidos pelo REIT.
Se o REIT estiver listado na bolsa de valores, você também se beneficiará de ganhos de capital caso o preço suba acima do seu ponto de entrada. Em um REIT, você não precisa de milhões para começar a investir em imóveis. Você pode investir qualquer quantia que possa pagar.
O I-REIT difere das ações porque a distribuição de renda é garantida e o momento da distribuição é certo. Por exemplo, no caso do Fahari I-Reit, que está listado na NSE, é necessário distribuir pelo menos 80% da renda distribuível (lucro líquido).
Esse valor é pago até o dia 30 de abril.
A renda distribuível pode variar de ano para ano devido às mudanças na ocupação da propriedade alugada. Mas os cotistas terão a garantia de receber 80% de qualquer renda distribuível realizada.
Isso se diferencia das ações, pois as empresas não têm a obrigação de pagar dividendos todos os anos, mesmo que obtenham lucros. Além disso, não há uma proporção de pagamento de dividendos estabelecida para as ações.
Cabe à empresa decidir quanto dos lucros pagar como dividendos, se houver. O momento do pagamento também não é prescrito.
Riscos envolvidos nos REITs
O principal risco envolvido nos REITs são as perdas de capital. Isso pode acontecer se o preço cair abaixo do seu ponto de entrada.
No entanto, tais perdas não são permanentes, já que os preços de mercado estão sempre oscilando ao longo do tempo. Por exemplo, quando o Fahari I-REIT foi listado em 2015, os investidores pagaram no KShs 20 por cota. A unidade fechou hoje negociando a KShs 6,60 em termos de Preço Médio Ponderado pelo Volume.
Em algum momento no passado, ele chegou a cair abaixo de 5 por cota.
A renda também pode diminuir nos anos em que o REIT enfrenta vagas prolongadas. Por exemplo, o Fahari I-REIT sofreu quando a Tuskys, inquilina âncora do shopping Greenspan Mall, fechou as portas em 2020. No final do ano passado, a Naivas assumiu o espaço e tornou-se a atual inquilina âncora. A perda da inquilina âncora não significou perda total de renda, uma vez que outros inquilinos permaneceram. O REIT também investiu em outras três propriedades.
A situação deve melhorar muito este ano, já que o Fahari I-REIT registrou um aumento de 104% na receita líquida no primeiro semestre de 2022, após a chegada de um novo inquilino âncora no Greenspan Mall.
Também há planos de reestruturar o REIT para aumentar os retornos.
Atualmente, há apenas um REIT listado na NSE, mas também há os Acorn REITs negociados na plataforma de valores mobiliários não cotados.
Isso é um desafio, pois os investidores ficariam mais satisfeitos se houvesse mais REITs listados, permitindo que eles diversificassem e comparassem os retornos. Em última análise, os REITs permitem que você invista em imóveis sem os aborrecimentos de possuir uma propriedade.
Vantagens dos REITs
Os REITs são gerenciados profissionalmente e regulados pela CMA, reduzindo assim os riscos envolvidos. Os REITs são ativos líquidos, pois você pode comprar e vender as unidades sempre que desejar. Investir em REITs também é uma maneira de diversificar seu portfólio.
A importância da diversificação
Diversificar seu portfólio de investimentos é fundamental para minimizar os riscos e aumentar suas chances de obter retornos consistentes. Ao investir em REITs, você terá a oportunidade de alocar seu capital em diferentes tipos de propriedades e segmentos do mercado imobiliário, como escritórios, shopping centers, galpões industriais e imóveis residenciais.
Além disso, é possível investir em REITs que operam em diferentes regiões geográficas, o que ajuda a mitigar os riscos associados a condições econômicas e políticas específicas de uma área.
REITs x Investimento Direto em Imóveis
Embora investir diretamente em imóveis possa proporcionar retornos significativos, também existem várias desvantagens em comparação com os REITs. Vejamos algumas das principais diferenças entre investir em REITs e investir diretamente em imóveis:
- Liquidez: Os REITs oferecem maior liquidez em comparação ao investimento direto em imóveis. Você pode facilmente comprar e vender suas cotas de REIT no mercado aberto, enquanto a venda de uma propriedade pode levar meses ou até anos para ser concluída.
- Diversificação: Como mencionado anteriormente, os REITs permitem uma diversificação mais ampla do seu portfólio de investimentos, enquanto o investimento direto em imóveis pode limitar sua exposição a um número menor de propriedades e segmentos do mercado.
- Custos de transação e manutenção: Investir em REITs geralmente envolve custos de transação mais baixos do que a compra e venda de imóveis diretamente. Além disso, os REITs são responsáveis pela manutenção e administração das propriedades em seu portfólio, eliminando a necessidade de os investidores gerenciarem diretamente essas tarefas.
- Acesso a oportunidades de investimento: Os REITs podem oferecer acesso a oportunidades de investimento em imóveis que podem ser difíceis ou inacessíveis para investidores individuais. Isso inclui propriedades de grande porte, como shopping centers e edifícios comerciais, que podem exigir um investimento significativo e conhecimento especializado para adquirir e gerenciar.
Como escolher um REIT para investir
Ao considerar um investimento em REIT, é importante analisar vários fatores, como:
- Desempenho histórico: Verifique o histórico de desempenho do REIT, incluindo retornos de capital, distribuição de renda e valorização do capital. Isso pode ajudá-lo a entender a estabilidade e o potencial de crescimento do REIT.
- Setor e segmento de atuação: Considere o setor e o segmento do mercado imobiliário em que o REIT está focado. Diferentes segmentos podem ter diferentes perspectivas de crescimento e riscos associados.
- Qualidade do portfólio de imóveis: Investigue a qualidade dos imóveis no portfólio do REIT. Propriedades bem localizadas e bem conservadas tendem a atrair inquilinos de alta qualidade, o que pode levar a uma maior ocupação e renda de aluguel.
- Gestão e governança corporativa: Avalie a qualidade da equipe de gestão do REIT e suas políticas de governança corporativa. Uma equipe de gestão experiente e uma sólida governança corporativa podem ajudar a garantir que os interesses dos investidores sejam bem atendidos.
- Taxas e despesas: Verifique as taxas e despesas associadas ao investimento no REIT, incluindo taxas de administração, taxas de transação e despesas operacionais. Esses custos podem afetar seus retornos globais.
Conclusão de como investir em imóveis sem possuir nenhuma propriedade
Os REITs oferecem uma oportunidade atraente de como investir em imóveis sem possuir nenhuma propriedade. Eles oferecem vantagens, como diversificação, liquidez e acesso a oportunidades de investimento que podem ser difíceis de alcançar por meio de investimentos diretos em imóveis. Além disso, os REITs são regulamentados e gerenciados por profissionais, reduzindo os riscos envolvidos.
Ao escolher um REIT para investir, é fundamental considerar fatores como desempenho histórico, setor e segmento de atuação, qualidade do portfólio de imóveis, gestão e governança corporativa e taxas e despesas associadas. Ao fazer uma análise cuidadosa, você pode encontrar um REIT que se adapte às suas metas de investimento e tolerância ao risco.
Investir em REITs pode ser uma maneira inteligente de participar do mercado imobiliário, diversificar seu portfólio e buscar retornos consistentes a longo prazo. No entanto, como em qualquer investimento, é importante fazer sua pesquisa e estar ciente dos riscos associados antes de tomar uma decisão.
Dicas para investir em REITs com sucesso
Para garantir que seu investimento em REITs seja bem-sucedido, considere as seguintes dicas:
- Estabeleça objetivos claros: Antes de começar a investir em REITs, defina seus objetivos de investimento. Isso pode incluir a busca por renda passiva, crescimento de capital ou diversificação do portfólio.
- Faça sua pesquisa: Dedique tempo para pesquisar e analisar diferentes REITs antes de investir. Isso inclui entender os setores e segmentos de atuação, desempenho histórico e perspectivas futuras.
- Diversifique seu portfólio de REITs: Para minimizar os riscos, invista em diversos REITs que operam em diferentes setores e segmentos do mercado imobiliário. Isso ajudará a proteger seu portfólio contra flutuações em um setor específico.
- Monitore seu investimento: Acompanhe regularmente o desempenho de seus REITs e ajuste sua estratégia conforme necessário. Isso pode incluir a venda de cotas de REITs com desempenho inferior e a realocação de fundos para outros REITs com perspectivas mais promissoras.
- Tenha uma abordagem de longo prazo: Os REITs são investimentos de longo prazo, e é importante ter paciência e manter uma perspectiva de longo prazo ao investir neles. Isso ajudará a evitar decisões impulsivas e permitirá que você aproveite ao máximo o potencial de crescimento do mercado imobiliário.
REITs no contexto brasileiro
Embora este artigo tenha focado nos REITs em geral, é importante mencionar que no Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são a opção mais próxima aos REITs internacionais. Os FIIs são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e apresentam características semelhantes aos REITs, como a distribuição de rendimentos, diversificação e gestão profissional.
Ao investir em FIIs no Brasil, é fundamental considerar as mesmas dicas e estratégias mencionadas anteriormente para os REITs. Além disso, esteja ciente das diferenças regulatórias e fiscais entre os FIIs e os REITs internacionais. Por exemplo, a tributação dos rendimentos dos FIIs pode variar dependendo do tipo de investidor e da natureza do fundo.
A importância da educação financeira ao investir em REITs ou FIIs
Investir em REITs ou FIIs pode ser uma estratégia de investimento valiosa para quem deseja diversificar seu portfólio e obter exposição ao mercado imobiliário. No entanto, é crucial que os investidores entendam os riscos e nuances associados a esse tipo de investimento.
A educação financeira desempenha um papel fundamental nesse processo, permitindo que os investidores tomem decisões informadas e minimizem os riscos. Algumas maneiras de melhorar sua educação financeira ao investir em REITs ou FIIs incluem:
- Participe de cursos e workshops: Existem diversos cursos e workshops disponíveis, tanto online quanto presenciais, que ajudarão você a compreender melhor o funcionamento dos REITs e FIIs e como aplicá-los em uma estratégia de investimento.
- Ler livros e artigos: A leitura de livros e artigos sobre investimento imobiliário e gestão de portfólio pode fornecer informações valiosas sobre como avaliar e selecionar REITs e FIIs para investimento.
- Acompanhar notícias e análises do setor: Fique atualizado com as últimas notícias e análises do setor imobiliário e do mercado de REITs e FIIs. Isso ajudará você a tomar decisões informadas e a estar ciente das tendências e oportunidades emergentes.
- Participar de comunidades de investidores: Junte-se a grupos e fóruns de investidores onde você pode compartilhar informações e aprender com as experiências de outros investidores em REITs e FIIs.
Em conclusão, os REITs e FIIs oferecem uma oportunidade atraente para investir no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir e gerenciar propriedades diretamente. Ao seguir as dicas e estratégias mencionadas neste artigo e buscar melhorar sua educação financeira, você estará mais bem preparado para tomar decisões de investimento informadas e minimizar os riscos associados a esse tipo de investimento.
